¿Qué Hacer Cuando un Heredero se Niega a Vender la Propiedad?

Una de las consultas más frecuentes que recibo en mi estudio jurídico surge después de terminar el trámite de la Posesión Efectiva: “Ya somos dueños de la casa, pero mi hermano no quiere venderla. ¿Qué podemos hacer?”

La respuesta rápida y fundamental es: En Chile, la ley establece que nadie está obligado a permanecer en la indivisión. Es decir, ningún heredero puede ser forzado a ser copropietario de un bien si no lo desea. Si uno o más herederos se niegan a vender o dividir una propiedad, la solución legal es solicitar un Juicio de Partición.

A continuación, explico cómo funciona este proceso y qué herramientas legales existen para proteger tu patrimonio familiar.

¿Qué pasa si uno de los herederos vive en la casa y no quiere salir?

Este es el escenario más común. Un familiar habita el inmueble heredado, no paga arriendo al resto de los herederos y, naturalmente, no tiene ningún incentivo para vender la propiedad.

En este caso, la ley chilena ofrece una herramienta muy efectiva: El Cese de Goce Gratuito. Mediante una gestión judicial, se le solicita al tribunal que declare que esta persona ya no puede usar la propiedad de forma gratuita. A partir de ese momento, quien habita la casa deberá pagar un arriendo mensual o una indemnización al resto de los comuneros (herederos) en proporción a su porcentaje de la herencia, hasta que la propiedad se venda. Esto suele ser el mejor incentivo para destrabar la negociación.

Los pasos del Juicio de Partición:

Si definitivamente no hay acuerdo para vender a un tercero o para que un heredero le compre su parte a los demás, se debe iniciar la partición. Este proceso no lo resuelve un tribunal civil tradicional, sino un Juez Árbitro (o Juez Partidor).

Los pasos principales son:

• Intento de acuerdo extrajudicial: El primer paso siempre es agotar el diálogo. Muchas veces, una notificación formal de un estudio jurídico advirtiendo sobre los costos de un juicio de partición es suficiente para que la contraparte acceda a negociar.

• Designación del Juez Árbitro: Si no hay acuerdo, se presenta una demanda ante los Tribunales para que se cite a comparendo. El objetivo de esta cita es elegir al abogado que actuará como juez partidor. Si los herederos no se ponen de acuerdo en el nombre, el tribunal lo designará.

• El proceso arbitral y el Remate: El juez árbitro tomará control del patrimonio, liquidará los bienes, pagará las deudas (si las hay) y repartirá el saldo. Si la propiedad no se puede dividir físicamente (como ocurre con la mayoría de los inmuebles), el juez ordenará el remate público del inmueble. El dinero obtenido se repartirá entre los herederos según los porcentajes que les correspondan.

¿Cuánto tiempo tarda y cuáles son los costos?

Es importante ser transparentes: un juicio de partición es el último recurso porque tiene costos asociados que disminuyen el patrimonio a repartir.

El Juez Árbitro cobra honorarios por su gestión, los cuales generalmente corresponden a un porcentaje del valor de los bienes a repartir (suele rondar entre el 5% y el 10%, dependiendo de la complejidad y el monto). Además, el proceso puede extenderse entre uno y dos años. Por esta razón, contar con asesoría legal experta desde el principio es clave para intentar alcanzar acuerdos económicos y rápidos antes de llegar a la instancia de remate.

Conclusion

Los conflictos familiares por herencias son desgastantes tanto a nivel emocional como económico. Si te encuentras en una comunidad hereditaria donde no hay acuerdo para vender, es vital actuar a tiempo para proteger la parte correspondiente a tu patrimonio.

Revisaremos la situación de la propiedad y trazaremos la mejor estrategia legal, ya sea para forzar un acuerdo mediante el cese de uso gratuito, o para representarte exitosamente en un juicio de partición.